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每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤
“靠營銷手段和技巧產生回款越來越難，產品是一個很重要的前提。”
日前，在每日經濟新聞主辦的第十二屆價值地產年會前瞻活動“圖存求新”房地產新營銷沙龍上，京投發展(600683)總策劃師戴嘉寧表示。
他表示，營銷是最后的結果，營銷是需要最終的回款，但有很多前置條件，尤其今天靠營銷手段和營銷技巧產生回款越來越難，產品是很重要的一個前提。作為營銷人，首先要選好進入哪個戰場，這很重要。
以前是營銷根據區域定產品，先要研究這個區域找競品，對比宏觀、中觀和微觀的競品，然后考慮供給、需求，還要考慮二手房，但是近兩年，尤其是產品成立變成了前提。目前的產品環環相扣，同質化這么嚴重，戰場這么清晰，如果產品不成立就別做，就算放棄也別做。
對于房地產產品發展，戴嘉寧認為，高品質建筑和智慧建筑是大勢所趨。現在的消費者越來越成熟，高品質健康建筑的效果也不錯，比如我們在無錫的項目效果就很好。
戴嘉寧表示，智慧房地產分為多個層次，第一個層次是智能家居，第二層次是智能建筑，第三個是智慧社區，最高層次是智慧城市。在營銷過程中，可以清晰地告訴消費者如何將智慧建筑、智慧社區和智慧城市連接呼應。
“從營銷角度來講，我們近年來在進行從傳統房地產企業向‘用戶企業’的轉型，例如我們在北京做了慢閃公園，即將重新開園。”
“慢閃公園中有家很有格調的咖啡廳，呼應了首店經濟。房地產因為巨大的體量很難有用戶黏性，但是我們做了慢閃之后，很多人有興趣，愿意到我們的公園去。我們的新項目即將開盤，設置有班車，目前采取預約制，已經很火爆了，雖然這和我們的銷售沒有特別直接的關系，但是有助于讓用戶本身成為渠道，這也是我們的努力方向。”戴嘉寧表示。
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