解讀| 中訪網(wǎng)
責(zé)編| 吳君
11月5日晚，萬科發(fā)布公告稱，擬分拆子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司赴香港上市。11月8日，萬科A高開4%迎接利好消息，收于18.31元/股，微漲2.75%，相比A股走勢平緩，港股萬科企業(yè)自開盤一路走高，大漲6.463%，收于18.120港幣/股。
據(jù)披露，萬科合計持有萬物云62.889%股權(quán)，若萬物云成功上市，萬科仍保持對萬物云的控股權(quán)。自拆分上市公告發(fā)布，截至11月8日16時，共有8家機構(gòu)對萬科發(fā)布研報。與國內(nèi)券商對“萬科A”叫好聲一片不同，國際投行對港股“萬科企業(yè)”持謹(jǐn)慎態(tài)度，大多給予“中性”或“持有”評級，摩根大通最新研報更是將“萬科企業(yè)”的目標(biāo)價由22港元降至20港元。
摩根大通研報指出，萬科宣布將分拆物管業(yè)務(wù)萬物云來港上市，上市后將繼續(xù)保持對萬物云的控股權(quán)，以同業(yè)此前宣布分拆后的股價表現(xiàn)作參考，預(yù)期今次宣布分拆對萬科的股價僅有輕微正面影響。摩根大通認(rèn)為，萬科的凈負(fù)債率在行業(yè)中為較低水平，資產(chǎn)負(fù)債表相對強勁，但市場挑戰(zhàn)下盈利有下行壓力，因此將目標(biāo)價由22港元降至20港元。
城市服務(wù)商還是物業(yè)公司？
萬物云前身是萬科的物業(yè)服務(wù)板塊。2020年10月31日，現(xiàn)任萬科集團副總裁兼物業(yè)事業(yè)部執(zhí)行官朱保全正式對外宣布，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為“萬物云”。朱保全曾表示，萬物云定位為空間科技服務(wù)，發(fā)展重點是“科技”，“未來萬物云的競爭對手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。”
在今年6月的萬科股東大會上，郁亮再度重申對萬物云上市的定位。“如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我們是一個城市服務(wù)商，我覺得會變得很重要。”
10月底萬科業(yè)務(wù)交流會上，朱保全首次談及萬物云的具體發(fā)展速度——萬科物業(yè)控制增速在30%以內(nèi)，萬物梁行增速在30%-60%，萬物云城增速要大于60%，但未包括GROW板塊和TECH板塊。
雖然萬物云極力放大自己的科技屬性，但其物業(yè)服務(wù)的基本面未變。從萬物云的營收占比來看，2021年上半年，萬物云錄得營業(yè)收入103.83億元，營業(yè)利潤10.43億元。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入 57.1 億元，占比 55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù) 31.6 億元，占比 30.4%；智慧城市服務(wù) 6.3 億元，占比 6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入 5.6 億元，占比 5.4%；萬物成長收入 3.2 億元，占比 3.1%。物業(yè)板塊貢獻(xiàn)了85.4%的絕對收入，這點上萬物云與其他上市物業(yè)公司并無區(qū)別。
萬物云會否讓萬科“活得更好”
早在2018年，萬科就喊出“活下去”的口號，但是在一大批房產(chǎn)公司死在沙灘上的2021年，萬科雖然“活下來”了，但是也交出了一份不太理想的成績單。據(jù)其最新發(fā)布的三季報，盡管營收仍然正增長，但增收不增利，凈利潤再度錄得雙位數(shù)下跌。
不僅盈利受阻，讓萬科引以為傲的連續(xù)12年為正的現(xiàn)金流也遭遇斷崖式下滑。三季報顯示，今年前九個月，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%，其中7~9月，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額進(jìn)一步降為-55.62億元，同比下降151.62%。
受政策和業(yè)績下滑影響，萬科的股價自三月份起沖高回落，8個月內(nèi)累計跌幅近50%，更在近日創(chuàng)下五年新低，跌破凈資產(chǎn)。正當(dāng)外界唱衰萬科之際，萬科放出了殺手锏萬物云震撼了整個房產(chǎn)圈，也讓廣大股民“喜大普奔”。
盡管當(dāng)前萬物云還沒有向港交所遞交招股書，但是萬物云的估值已經(jīng)成為一個熱點話題。從當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的龍頭企業(yè)來看，碧桂園服務(wù)2020年的營收為156.00億元，截至11月8日下午收盤，碧桂園服務(wù)的市值為1749.06億港元。而萬科的在管面積僅次于碧桂園，其IPO估值必然也向2000億市值看齊。
至于萬物云的上市能否改善萬科的“生存質(zhì)量”，富瑞最新研報指出，上述分拆仍有待中國證監(jiān)會批準(zhǔn)，預(yù)計該IPO將于明年第三季度完成，而考慮到萬科目前的歷史低谷估值，認(rèn)為潛在的分拆有利于萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)的價值釋放，亦假設(shè)公司明年盈利增長50%，市盈率20倍，估計萬物云將占萬科當(dāng)前市值約17%。該行續(xù)指，考慮到雙層股權(quán)結(jié)構(gòu)，公司股東只能部分受益于分拆，亦需要數(shù)個季度以獲得批準(zhǔn)，市場對開發(fā)商的情緒亦較弱，預(yù)計短期內(nèi)只會看到溫和的市場反應(yīng)。
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