解讀| 中訪網

責編| 吳君

11月5日晚，萬科發布公告稱，擬分拆子公司萬物云空間科技服務股份有限公司赴香港上市。11月8日，萬科A高開4%迎接利好消息，收于18.31元/股，微漲2.75%，相比A股走勢平緩，港股萬科企業自開盤一路走高，大漲6.463%，收于18.120港幣/股。

據披露，萬科合計持有萬物云62.889%股權，若萬物云成功上市，萬科仍保持對萬物云的控股權。自拆分上市公告發布，截至11月8日16時，共有8家機構對萬科發布研報。與國內券商對“萬科A”叫好聲一片不同，國際投行對港股“萬科企業”持謹慎態度，大多給予“中性”或“持有”評級，摩根大通最新研報更是將“萬科企業”的目標價由22港元降至20港元。

摩根大通研報指出，萬科宣布將分拆物管業務萬物云來港上市，上市后將繼續保持對萬物云的控股權，以同業此前宣布分拆后的股價表現作參考，預期今次宣布分拆對萬科的股價僅有輕微正面影響。摩根大通認為，萬科的凈負債率在行業中為較低水平，資產負債表相對強勁，但市場挑戰下盈利有下行壓力，因此將目標價由22港元降至20港元。

城市服務商還是物業公司？

萬物云前身是萬科的物業服務板塊。2020年10月31日，現任萬科集團副總裁兼物業事業部執行官朱保全正式對外宣布，萬科物業發展股份有限公司正式更名為“萬物云”。朱保全曾表示，萬物云定位為空間科技服務，發展重點是“科技”，“未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉?！?/p>

在今年6月的萬科股東大會上，郁亮再度重申對萬物云上市的定位。“如果只是傳統意義上的物業管理服務，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我們是一個城市服務商，我覺得會變得很重要?！?/p>

10月底萬科業務交流會上，朱保全首次談及萬物云的具體發展速度——萬科物業控制增速在30%以內，萬物梁行增速在30%-60%，萬物云城增速要大于60%，但未包括GROW板塊和TECH板塊。

雖然萬物云極力放大自己的科技屬性，但其物業服務的基本面未變。從萬物云的營收占比來看，2021年上半年，萬物云錄得營業收入103.83億元，營業利潤10.43億元。其中住宅物業服務收入 57.1 億元，占比 55.0%；商業物業及設施服務 31.6 億元，占比 30.4%；智慧城市服務 6.3 億元，占比 6.1%；社區生活服務收入 5.6 億元，占比 5.4%；萬物成長收入 3.2 億元，占比 3.1%。物業板塊貢獻了85.4%的絕對收入，這點上萬物云與其他上市物業公司并無區別。

萬物云會否讓萬科“活得更好”

早在2018年，萬科就喊出“活下去”的口號，但是在一大批房產公司死在沙灘上的2021年，萬科雖然“活下來”了，但是也交出了一份不太理想的成績單。據其最新發布的三季報，盡管營收仍然正增長，但增收不增利，凈利潤再度錄得雙位數下跌。

不僅盈利受阻，讓萬科引以為傲的連續12年為正的現金流也遭遇斷崖式下滑。三季報顯示，今年前九個月，萬科的經營性現金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%，其中7~9月，萬科經營活動產生的現金流量凈額進一步降為-55.62億元，同比下降151.62%。

受政策和業績下滑影響，萬科的股價自三月份起沖高回落，8個月內累計跌幅近50%，更在近日創下五年新低，跌破凈資產。正當外界唱衰萬科之際，萬科放出了殺手锏萬物云震撼了整個房產圈，也讓廣大股民“喜大普奔”。

盡管當前萬物云還沒有向港交所遞交招股書，但是萬物云的估值已經成為一個熱點話題。從當前物業行業的龍頭企業來看，碧桂園服務2020年的營收為156.00億元，截至11月8日下午收盤，碧桂園服務的市值為1749.06億港元。而萬科的在管面積僅次于碧桂園，其IPO估值必然也向2000億市值看齊。

至于萬物云的上市能否改善萬科的“生存質量”，富瑞最新研報指出，上述分拆仍有待中國證監會批準，預計該IPO將于明年第三季度完成，而考慮到萬科目前的歷史低谷估值，認為潛在的分拆有利于萬科非開發業務的價值釋放，亦假設公司明年盈利增長50%，市盈率20倍，估計萬物云將占萬科當前市值約17%。該行續指，考慮到雙層股權結構，公司股東只能部分受益于分拆，亦需要數個季度以獲得批準，市場對開發商的情緒亦較弱，預計短期內只會看到溫和的市場反應。

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