經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 你想不想住進(jìn)四季如春的房子里？

【資料圖】

恒溫、恒濕、恒氧的科技住宅打造著人們對春天永駐的美好想象，許多企業(yè)也將打造科技住宅作為營銷推廣賣點(diǎn)，但由于科技系統(tǒng)的復(fù)雜性，維護(hù)不當(dāng)可能造成一系列后果。

10月下旬，一段蘇州科技城金茂府新風(fēng)系統(tǒng)問題的視頻在社交網(wǎng)絡(luò)發(fā)酵，有業(yè)主懷疑鼻炎、肺結(jié)核等呼吸系統(tǒng)問題與該項(xiàng)目新風(fēng)系統(tǒng)長期未更換濾網(wǎng)相關(guān)。這一事件也使眾多科技住宅業(yè)主“如臨大敵”，設(shè)備間這個(gè)極少被關(guān)注的“隱秘角落”，突然成為業(yè)主紛紛駐足的重點(diǎn)“監(jiān)測對象”。

科技住宅是什么？維護(hù)該由誰負(fù)責(zé)？維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？高昂的科技系統(tǒng)費(fèi)用合理嗎？企業(yè)如何算這筆科技住宅的建造和運(yùn)維賬？

信任危機(jī)

10月下旬，蘇州科技城金茂府一名業(yè)主拍攝了其所在樓棟新風(fēng)機(jī)房的視頻，引爆了小區(qū)業(yè)主群。視頻中，一名業(yè)主進(jìn)入未上鎖的新風(fēng)機(jī)房發(fā)現(xiàn)，新風(fēng)濾網(wǎng)上布滿灰色塵土。隨后，業(yè)主紛紛要求進(jìn)入樓棟的新風(fēng)機(jī)房查看。“每棟樓都多多少少有些問題。”該小區(qū)一名業(yè)主告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一些濾網(wǎng)由于長期缺少維護(hù)，不僅有灰塵，甚至能看到一些小昆蟲尸體，這也讓他想起了3年多來居住科技住宅的體驗(yàn)——總體來說是比較舒適的，唯一頭疼的事是家里每天不知從何而來的灰塵。

在交涉中，業(yè)主們得知，不同濾網(wǎng)維護(hù)周期不同，按照標(biāo)準(zhǔn)，初效濾網(wǎng)可能一周就要進(jìn)行更換，但小區(qū)的新風(fēng)系統(tǒng)在運(yùn)營維護(hù)上并未達(dá)標(biāo)。在《蘇州科技城金茂府新風(fēng)問題說明及解決措施》文件中，負(fù)責(zé)項(xiàng)目科技系統(tǒng)運(yùn)維的金茂綠建承認(rèn)，小區(qū)過濾網(wǎng)（初效、中效）從運(yùn)維接管（2020年）至今從未更換，各樓棟中效過濾網(wǎng)均有部分缺失，部分靜電除塵裝置關(guān)閉或長期故障，嚴(yán)重偏離了金茂綠建運(yùn)維管理標(biāo)準(zhǔn)。“如果長時(shí)間不清洗和更換，就會(huì)影響到每戶戶內(nèi)的送風(fēng)量。”一位從事三恒系統(tǒng)運(yùn)營維護(hù)十幾年的人士介紹，就像口罩越來越厚，呼吸就會(huì)受到影響。濾網(wǎng)上的灰塵也可能越積越多，灰塵穿透過濾網(wǎng)后，導(dǎo)致家里面的灰塵增多。

10月26日，金茂綠建在官方微信公眾號上發(fā)布一則致歉聲明，承認(rèn)該項(xiàng)目運(yùn)維團(tuán)隊(duì)存在過濾網(wǎng)清洗更換落實(shí)管理動(dòng)作不到位等問題，并表示公司快速成立專項(xiàng)小組，嚴(yán)肅處理現(xiàn)場責(zé)任人，并開展全面排查、立行立改。

信任危機(jī)一旦發(fā)生，即產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，同在蘇州的姑蘇金茂城業(yè)主也對項(xiàng)目新風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)營維護(hù)產(chǎn)生了質(zhì)疑。

不僅許多科技住宅項(xiàng)目的業(yè)主要求去新風(fēng)機(jī)房參觀，事件發(fā)生后，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門立即組織了科技住宅相關(guān)企業(yè)開會(huì)，關(guān)注運(yùn)維安全問題。

此次事件中出現(xiàn)問題的24小時(shí)置換新風(fēng)系統(tǒng)是金茂府“三恒系統(tǒng)”中的一部分。使用三恒系統(tǒng)的房屋通常不允許開啟窗戶，這也意味著，空氣質(zhì)量將全部依賴于新風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)系統(tǒng)就像房屋的肺，關(guān)系著業(yè)主的呼吸。

住宅科技

科技住宅并沒有統(tǒng)一的定義。在一些專業(yè)論述中，科技住宅既包括三恒住宅，也可以囊括當(dāng)前以5G應(yīng)用為核心的智慧社區(qū)+智能家居系統(tǒng)。

只是在房地產(chǎn)領(lǐng)域說的最多的還是三恒住宅。一位房企高管表示，過去，三恒住宅也被稱為超低能高舒適度住宅，后來才慢慢成為了大家口中的科技住宅。

2003年，北京鋒尚國際公寓的落成標(biāo)志著國內(nèi)第一個(gè)三恒系統(tǒng)科技住宅正式交付。近十幾年來，以朗詩、金茂為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在住宅產(chǎn)品中大力推廣三恒系統(tǒng)。

三恒，即恒溫、恒濕、恒氧系統(tǒng)。

溫度調(diào)節(jié)由三恒系統(tǒng)中的兩大模塊——地源熱泵系統(tǒng)、末端輻射系統(tǒng)合作實(shí)現(xiàn)。地源熱泵技術(shù)利用地?zé)豳Y源進(jìn)行熱量交換，僅需少量電能，地源熱泵就可以實(shí)現(xiàn)能量從低溫向高溫的熱源轉(zhuǎn)移。冬季，把土壤中的熱量置換出來，供給室內(nèi)采暖；夏季，把室內(nèi)的熱量置換到土壤中去，以滿足室內(nèi)降溫的需求。再通過末端輻射裝置的配合，利用低溫輻射的方式將水的溫度留在室內(nèi)，如在室內(nèi)鋪設(shè)模仿人體毛細(xì)血管的毛細(xì)管網(wǎng)，夏天通冷水，冬天通熱水，來實(shí)現(xiàn)“恒溫”的效果。

恒濕、恒氧的功能主要由新風(fēng)系統(tǒng)承擔(dān)。通過“地送頂排”模式，新風(fēng)裝置將經(jīng)過凈化和濕度處理的空氣由地面新風(fēng)口送入戶內(nèi)，室內(nèi)的污染空氣經(jīng)擠壓上升，通過頂部排風(fēng)口排出室外，達(dá)到空氣循環(huán)，使室內(nèi)濕度與氧氣含量達(dá)到人體舒適的恒定值。

“新風(fēng)系統(tǒng)是日常維護(hù)中耗費(fèi)人力和成本最多的一個(gè)模塊”，前述從事三恒系統(tǒng)運(yùn)營維護(hù)十幾年的人士介紹，新風(fēng)置換系統(tǒng)是每天24小時(shí)，一年365天全天候運(yùn)行的，相應(yīng)的維護(hù)等級比較高。

從日常維護(hù)的角度來說，對地源熱泵系統(tǒng)和末端輻射系統(tǒng)的維護(hù)更多針對設(shè)備，比如對水泵、主機(jī)、管道閥門的閥件、控制元件，包括電機(jī)做一些維護(hù)。而室外空氣需要經(jīng)過層層過濾后送到用戶家里，新風(fēng)系統(tǒng)通常設(shè)置有多層過濾網(wǎng)。

按照其所在企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，初效濾網(wǎng)間隔7至10天必須進(jìn)行清洗，同時(shí)，在清洗時(shí)需要用備用濾網(wǎng)，保持新風(fēng)系統(tǒng)不停機(jī)，濾網(wǎng)的使用壽命也有相關(guān)規(guī)定：初效濾網(wǎng)通常3個(gè)月左右需要淘汰，中效濾網(wǎng)的更換周期則在4~6個(gè)月。

這是一件非常耗時(shí)費(fèi)力的工作。他介紹，按照項(xiàng)目體量大小，一個(gè)小區(qū)內(nèi)少則有7~8臺(tái)新風(fēng)機(jī)組，多的有30幾臺(tái)。一臺(tái)機(jī)組里面初效、中效濾網(wǎng)在4~6片左右。靜電除塵裝置也需要定期用藥劑浸泡，泡完之后進(jìn)行洗刷，對企業(yè)來說，人工成本和材料成本并不低。

算賬邏輯

一直以來，“昂貴”的科技系統(tǒng)費(fèi)用都是購房者對科技住宅的關(guān)注點(diǎn)之一。“我們科技系統(tǒng)每個(gè)月每平方米的收費(fèi)在4元左右，比物業(yè)費(fèi)都貴了一塊錢。”一名蘇州科技城金茂府業(yè)主表示。

實(shí)際上，科技系統(tǒng)的成本不僅包括設(shè)備運(yùn)營維護(hù)和人員費(fèi)用，還包括能源使用費(fèi)。上述房企高管介紹，三恒系統(tǒng)可以代替中央空調(diào)、新風(fēng)和地暖，為業(yè)主節(jié)約電費(fèi)支出。

同時(shí)，零部件、人員工資和定期檢測費(fèi)用也是成本的一部分。如果一個(gè)城市里的科技住宅項(xiàng)目比較密集，人員配置效率會(huì)高一些，如果一個(gè)城市只有一個(gè)項(xiàng)目，也需要安排人手進(jìn)行維護(hù)，“綜合測算下來，一個(gè)科技項(xiàng)目的維護(hù)人員配比通常在4-5人，不一定要求駐扎在小區(qū)里，但要求同城，能及時(shí)上門解決問題”。

此外，如果是集中式三恒系統(tǒng)，有的機(jī)組設(shè)備到一定年限需要定期保養(yǎng)或更換。該房企高管介紹，“項(xiàng)目交房超過15年的，匹配不到相應(yīng)零部件，就需要進(jìn)行更換”。

“目前我們有個(gè)別項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了微利，一些早期項(xiàng)目甚至長期虧損。”上述高管介紹，這些早年的項(xiàng)目科技，收費(fèi)單價(jià)僅有1-2元/平方米，而十幾年過去了，人工、物價(jià)各個(gè)方面的成本都在上升，有的小區(qū)在運(yùn)維方面一直在虧錢，只能靠集團(tuán)持續(xù)補(bǔ)貼。

但漲價(jià)并不容易，前述從事三恒系統(tǒng)運(yùn)營維護(hù)十幾年的人士表示，像今年的高溫天氣，業(yè)主使用兩個(gè)月空調(diào)的費(fèi)用可能就超過全年的科技系統(tǒng)收費(fèi)。但這種情況下，即使?jié)q價(jià)有一定合理性，目前仍沒有項(xiàng)目實(shí)際操作過。一方面，企業(yè)需要維護(hù)品牌形象，另一方面，科技系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)的漲價(jià)與物業(yè)費(fèi)一樣，需要經(jīng)由全體業(yè)主投票，2/3業(yè)主同意才能提價(jià)。

即便如此，建造科技住宅對房企來說并不是一筆虧本賬。

一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，與普通配備中央空調(diào)和地暖的新房比較，安裝三恒系統(tǒng)的科技住宅成本每平方米要高出數(shù)百元，在高房價(jià)的城市中并不突兀，還能直接反映在新房售價(jià)上，為企業(yè)營銷賣房加成。

一位蘇州科技城金茂府的業(yè)主記得，自己在2019年定下了房子，單價(jià)在3.5萬元/平方米左右，比周圍新房貴了5000元，“科技住宅是開發(fā)商的核心賣點(diǎn)，包括我在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主都是沖著這點(diǎn)來的”。

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