企業是提供產品的市場主體，產品永遠是企業生存發展的根本，產品力也永遠是企業的核心競爭力之一。在房市銷售總量增速放緩和房企競逐規模速度的雙向鉗制下，未來的市場競爭只會越來越激烈，只有盡快提高產品力才能在競爭激烈的市場中擺脫鉗制，實現趕超。
產品創新和標準化是提高產品力的兩大抓手，其中創新又是標準化的基礎（標準化要基于創新和差異化）。因此某種意義上說，產品創新是企業發展的壓艙石和助推器，而且也是構筑產品護城河、培育產品IP的基礎。
可以預見，隨著市場競爭越來越激烈，今后的產品創新只會更多、更快、更普遍。
1.產品創新方向
房地產產品創新主要有三個方向：一是產品模塊創新，二是專項創新，三是針對某個產品品類、產品系列的研發創新和升級迭代。
產品模塊創新
產品模塊是產品的組成部分。可以認為，例如戶型、外立面、出入口等產品模塊的設計創新，恒溫、恒濕等新部品應用，以及工藝工法的改進等，都屬于產品模塊創新范疇。
舉個例子。早期的樣板房設計，走廊端墻幾乎都是一堵白墻。為滿足客戶的審美需求和提高客戶體驗感，近年來，有些項目在端墻上掛幅藝術畫。但這種簡單的做法太過雷同化，而且有墜落損壞和安全隱患。鑒于此，遵循建筑與精裝一體化設計理念，可在端墻上預留出藝術壁龕和照明電源，擺放藝術品后可使原先不引人注意的灰空間變成了吸引客戶目光的亮點。事實證明，這種做法很受客戶認同。
這種針對產品模塊及產品元的創新在實踐中比較常見，而且主要是在項目層面的優化創新，所以也稱微創新。
專項創新
產品是由“精神+空間+服務”組成的，其中空間又是由“骨骼+肌肉+神經”系統組成的：骨骼類似于不同位置的物理空間，例如示范區、主景觀軸、消防車道等；肌肉可理解為產品模塊；神經能串聯骨骼和肌肉，產品的“神經”則能串起建筑、景觀和精裝等不同專業的產品模塊及產品元，例如產品形象系統、邊界景觀系統、歸家動線系統、標識導向系統、三重會客系統等。專項創新在很大程度上更能體現企業對產品的認識邊界和創新能力。
相對而言，串聯不同專業的專項研發比模塊研發難度大，主要是因此涉及的模塊多，且需要新認知、新理念。例如，原先大區景觀中分設兒童活動場地、老人活動場地，但因為兒童需要成人看護，所以近幾年有些企業開始做適合不同年齡段人群的全齡化活動場地。如此，全齡化活動場地的面積、器材級配、人性化細節、防蚊蟲措施等都要明確，進而形成設計導則，并最好實現模塊標準化。不僅如此，康體系統還可能有健身跑/步道、運動場地、健身房等，因此需要基于健康生活（美好生活包括健康生活、智慧生活、便捷生活、社區生活等）進行專題研發。
產品模式創新和產品升級迭代
產品模式創新和產品升級迭代是創新的最高層級。其中產品模式創新，例如萬達的廣場系，綠地的超高層中心系、綠城藍城的桃李春風系等；產品系或產品升級迭代，例如保利的“生活家”和“中位數”產品，旭輝的住宅從第六代到第七代。
相對而言，產品模塊創新比較容易，專項創新需要突破認知，產品全面升級迭代的工作量最大，既涉及產品未來趨勢分析和新一代產品研策，還要形成設計導則，更要進行創新和標準化。一旦完成升級迭代，產品力必將跳升。最主要的，模塊創新和專項創新容易被效仿，而全面升級迭代其中的邏輯、做法很難被全面效仿。
如果將產品模塊及產品元創新稱為“點”，將專項創新稱為“線“，將產品模式創新和產品升級迭代稱為“面”，就能梳理出點、線、面的具體研創內容，并可應一覽表的形式予以呈現，而所形成的“點線面創新一覽表”就是今后產品創新的內容。
事實上，三個創新方向是互相關聯的：針對設計、成本優化的產品模塊創新是基礎，通過理念、場景串聯起來，就成了專項創新。產品模式創新和產品系升級迭代則要貫通產品模式、投資及現金流模式和開發運營模式，而基礎依然是模塊創新和專項創新。
2.創新重點
實踐中，雖然一些企業知道產品創新很重要，也做了一些創新，但回過頭來看，往往是創新成效并不顯著。究其原因，一是其中很多創新只是偽創新（其他房企早就有了，甚至早已轉化為標準化做法，只是因為企業不知道），二是不明確創新目的和重點，眉毛胡子一把抓。對于前一個原因，只能歸咎于閉門造車。下面重點說說后一個原因。
為什么要創新，前面已經說了。簡單說，產品創新的目的是為了提高產品力，促使產品快去化和高溢價。但這是最終目的。要實現這個目的，就要打造高性價比、高辨識度、高品質感的產品，而這些正是產品創新的目標，也是創新的直接目的。為了實現這幾“高”，就要在明確點、線、面內容后，進一步明確創新重點。
通常，以下幾個方面是產品創新的重點：
★ 圍繞低成本、高顏值，或如何打造高性價比、高品質感的產品；
★ 圍繞高辨識度，或如何打造有鮮明特色的產品；
★ 圍繞“科技賦能”，或打造健康、科技住宅；
★ 圍繞生活場景，或打造高體驗感、高美譽度的產品等。
當然，創新一定要基于自己企業的基因和產品文化，要力求使創新具有主流性、示范性和創新引領性，使產品具有穿越周期的能力。
3.創新機制
產品創新說起來容易，做起來難。要做好產研，必須牢記宗旨，踐行理念，緊密結合企業的實際情況，積極整合內外部資源，做到內外協同，上下聯動，并舍得投入人員和研發費用，否則如果僅停留在口頭上或會議室里，不可能出成效。
協同機制
毫無疑問，產品創新的主體一定是企業。因此要啟動和做好產研，建立在總部成立產品研發中心，在區域公司設立產品研發部，并在城市公司的設計部門增設產品研發職能。當然，企業在不同階段（主要是指銷售額多少）總部與區域公司、城市公司的研發分工不同。通常，總部主要負責基礎性產研，區域公司、城市公司主要負責應用性產研。在做出具體工作部署時，一定要結合企業的實際情況，明確各層級的產研職能定位、職責分工、工作接口關系和協同機制。
在整合內部資源進行產研的同時，企業也要借助外部力量。當下，外部資源主要是設計機構和咨詢機構，最佳方式是建立三方協同機制。其中，咨詢機構主要梳理產研內容、重點，進行產品策研，并承接部分研發工作，設計機構主要負責設計實現（輸出設計成果）。例如產品形象系統研究，咨詢機構可負責系統規劃、輸出方案，設計單位負責輸出標準化施工圖，開發公司負責整合資源和成果驗收。
對于一些基礎性產研課題，例如基于物聯網技術的智慧家居，可與華為等合作。
對于內部自行完成的產研課題，特別是相對比較容易的模塊創新，可在內部成立專題組。另外建議，內部自行完成的產研課題可在內部“掛牌招標”。
保障機制
實際工作中，一些企業創新不力、成效不彰，還有一個重要原因，就是確保創新保障機制，包括組織及人員保障、資金保障和制度保障。
組織及人員保障就是要設立產研部門和增設產研職能，并配置必要的人員。專項調研結果表明，百強房企中研發設計條線人員占開發系統總人數的比例是5%-7%，有些企業能達到8%以上，其中專職產研人員的占比是1%-2%，有的企業甚至接近3%。
資金保障，顧名思義，就是提供必要的研發費用，這是開展產研必不可少的。專項調研結果是，百強房企的研發費用平均是當年銷售額的0.3‰（即萬分之三），有些企業能達到0.5‰，甚至1‰以上。
所謂制度保障，就是要有相應的管理制度、流程和工作指引，包括但不限于產品研發創新管理制度、產研成果評定標準、設計優化創新與產品升級迭代工作指引等，目的是做到有章可依、獎懲有據，進而促使產研工作順利開展，進而促使實現產品創新目標。
轉化機制
創新成果只有應用到項目中，并有明顯成效才行。而且只用到一個項目還不行，還要將創新成果進一步固化、轉化為產品標準，并應用于多個項目，如此才能充分釋放創新價值。但遺憾的是，很多企業缺乏這種創新成果轉化機制。為此建議，形成研創成果后，一定要盡快試推，試推成功后再積極推廣，然后再固化、轉化為標準化成果，并應用到同類項目中。如此，既能充分釋放創新價值，也能促使產品創新進入良性循環。
4.高辨識度的產品符號和產品IP
在《打造有鮮明特色的明星產品系》文中曾提到，產品一定要有特色，而且提出了幾個特色方向和落位點建議。毫無疑問，無論是特色方向，還是具體落位點，要形成特色，肯定要先做創新。同時，如前所言，產品創新的重點之一是打造高辨識度的產品，而高辨識度的產品就具體體現在標識化的產品符號上，比如獨具特色的出入口、外立面、景亭、景廊、雕塑小品等。提請注意的是，建筑、景觀、精裝和示范區都要有高辨識度的產品符號，但也不宜太多。
當高辨識度的產品符號應用到越來越多的項目中，就成了有別于其他房企產品的差異化、特色化的產品標簽。產品標簽一經形成，久而久之，也就成了產品IP，典型案例如科技之于金茂、新中式院墅之于綠城、景觀之于龍湖等。
基于創新的產品IP一經形成，不僅可放大創新價值和品牌價值，而且還可以實現產品溢價，甚至能實現品牌輸出。
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【產品戰略十談-3】產品文化是產品力的源動力
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【產品戰略十談-5】產品體系及產品結構和產品線規劃
【產品戰略十談-6】如何打造有鮮明特色的明星產品系
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