文：王都&姜詩佳
引 言
11月5日，萬科A發布關于擬分拆子公司萬物云空間科技服務股份有限公司到香港聯交所上市的公告：由萬科持股62.889%的萬物云將以正常IPO方式登陸聯交所。
據萬科業績報告及此次招股書數據顯示：2020年、2021H1，萬物云營業收入分別達182.04億元、103.83億元，利潤率分別為10.0%及9.4%；2020年萬物云在管規模5.78億㎡，僅次于碧桂園服務。
本次分拆萬物云上市目的亦在報告中注明：
于萬科而言，有助于突出萬科在空間科技服務領域的發展優勢，有利于萬科向開發、經營、服務并重的轉型發展；
于萬物云而言，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。
一
2021年并非物企上市的黃金時間
卻是萬物云最好的上市時間點
截至10月31日，物業行業新增13家上市企業，上市平均用時已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天；除2家因被收購而終止上市外，目前有5家企業招股書失效，仍有超20家待上市物企。
交表企業數量的增加并未帶動上市數量的急劇上升，與之相反，物業行業正處于集中失效、上市股價持續破發的階段，資本市場因物業板塊高同質化、標的稀缺性逐漸喪失，對物企上市的態度在近一年發生巨大轉變。
此外，與物業行業緊密相關的地產行業因政策調控、融資渠道縮緊、現金流動性危機等緣故，多次對外出售旗下可變賣資產以獲取資金改善，也使得市場對物業上市持異常的謹慎態度。2021年初至今，已有多家上市或待上市物企被地產企業置于貨架，以換取流動性籌碼，如奧園健康、新力服務、佳兆業美好、陽光壹佰物業，以及已完成交易的藍光嘉寶服務、富力物業、鄰里樂控股、第一服務控股等。
在2021年資本市場對企業資質、特色較為“平庸”的物業企業友好度下降的情況下，萬物云則“逆勢而上”，以板塊規模及營收領先、創新性強、多元化業務完善等優勢，撬開資本大門；在吸引資本關注度及資金上都具有極強的競爭力，且作為頭部物企之一，萬物云一直標榜自己是非傳統物企，所講出的資本故事預計也將令市場耳目一新。
此外，正如萬科在公告里披露的，上市將給萬物云的發展提供更多元化的融資渠道。相較于2020年，恒大物業、金科服務、融創服務、華潤萬象生活集體于下半年登陸資本市場，對各家企業的募集資金起“分流”作用；萬物云選擇在當前低迷的市場環境中上市，企業有望突破2020年融創服務融資規模，再刷新物企IPO融資記錄。
二
吸睛更吸金
萬物云上市將加速建立物業板塊資本新格局
萬物云一旦上市成功，將在資本板塊和物業行業濺起巨大水花：資本板塊，以萬物云、碧桂園服務等頭部企業對資金的虹吸將進一步加劇；物業行業，萬物云“革新”的戰略理念或將給物業行業注入一針強心劑。
資本市場：加劇虹吸效應
這一巨無霸企業的上市，將會對已上市物企在市場上交易資金產生巨大的“引流”作用，對部分物企的股價產生較大的不利影響。
當前，物業上市板塊已在成交量、成交額、市值及市盈率等多方面呈現分化態勢，以11月1日至5日的周成交額來看，28家企業獲得低于5000萬的成交金額，其中7家企業周成交量為0，而板塊市值第一的碧桂園服務則獲得30.47億元成交額，是位列第二位的世茂服務的近3倍。
以萬物云的行業地位、業績實力來看，企業上市后必將獲得大量投資者追捧，尾部企業“無人問津”的成交局面將會進一步加劇，市場的資金將被吸至優質的頭部企業。
物業行業：多方利好
其一，給當前低迷的物業行業注入強心劑
近幾年，物業企業追趕上市，向外宣傳物業存在“萬億藍海”市場，物業是存量時代的未來；并借助資本市場力量獲取資金、打響品牌、加大并購整合，實現“快速超車”目的。
然而，隨著物業股稀缺性不再，物業板塊的增值服務多依靠母公司資源輸送，“住宅物業管理”這個標簽下的故事已讓資本市場及投資者感覺疲倦；同質化的物業企業服務內容讓資本對物業行業追捧熱度逐漸下降。
在物業行業階段性調整期內，萬物云IPO無疑對當前低迷的物業板塊注入一劑強心針，或許會在新規落地前，萬物云將帶動整個物業板塊進行最后沖刺。
其二，萬物云戰略理念引發物業行業新的思考
一方面，萬物云的傘型框架模式類比谷歌母公司Alphabet的項目架構，這一戰略模式是當前物業行業中獨一無二，堪比物業行業里的“騰訊”。
實質上，物業行業在2020年黃金發展的時代，于當初互聯網爆發時代類似，是互聯網行業的一個縮影。未來，物業行業的發展或會與互聯網行業相似，最終形成騰訊、阿里、百度等幾個巨頭競爭的局面，物業行業或將形成碧桂園服務、萬物云、保利物業、華潤萬象生活、龍湖智慧服務等頭部企業瓜分市場，其他物企眾星拱月的格局。
另一方面，萬物云的合作發展理念與傳統的收并購模式不同，萬物云創立的“睿聯盟”平臺，旨在吸引優質的企業與其合作，加入“睿聯盟”的企業有望實現獨立上市，萬物云將作為一個“孵化平臺”的角色，以科技和服務培育、賦能優質企業。在小型物企發展受限的情況下，上市后的萬物云虹吸效應將更加突出，未來將有更多的企業加入“睿聯盟”，從而提升行業集中度。
此外，收入透明化及服務多個觸點感知方面，萬物云亦走在行業前列：
2020年，萬科物業管理層宣布萬科物業所有在管小區電梯廣告收益透明化；
2021年,萬科物業宣布全部簽約合同期內所服務的住宅項目將從2022年1月1日起設立“電梯困人關懷金”。
萬物云基于保障業主權益為出發點，開創多個行業“先河”條例規定，在敢于創新、勇于承擔社會責任的企業發展理念下，贏得了較高的肯定。
綜合來看，物業行業已在資本板塊、規模及收入、品牌知名度等多方面呈現“強者愈強、弱者愈弱”的馬太效應現象。一旦萬物云加入資本市場，除未上市的龍湖智慧服務、金地智慧服務外，將形成以碧桂園服務、萬物云、華潤萬象生活、保利物業等為代表的頭部梯隊，行業資本市場格局初定。
三
從蟄伏到嶄露頭角
萬物云早已啟動措施布局資本市場
從萬物云2018年至今的舉動看，可以將企業三年的發展簡單概括為：蟄伏期、梳理期、發力實施期，三年深度發展給企業時間和機會豐富自身業務布局，最終促成上市行為的實質行動。
蟄伏期（2018-2019年）
2018年起，房地產企業分拆物業赴港上市成為熱潮，當年便有雅生活、碧桂園服務大型物業企業赴港上市。
自此時起，郁亮便多次在不同場合被提問，萬科物業何時上市？郁亮稱“待萬科物業實力成熟后再上市”，此次萬物云的IPO便是郁亮口中的“成熟期”的到來，是時候摘果實了。
2018年-2019年，萬物云開始在城市服務、商業服務、增值服務等多方面涉獵，并在后續幾年將該類項目運營至成熟化。
商業服務方面，萬科物業與戴德梁行在資產服務領域建立新的戰略合作，強強聯合成立萬物戴德梁行資產服務有限公司（“萬物梁行”），在大中華區整合商業物業及設施管理服務。
2020年，萬物梁行對外披露，截至2020年10月，商寫物業管理規模超1億㎡。
城市服務方面，萬科物業自2018年起逐步探索珠海橫琴城市服務，成為業內首批城市服務布局商。
增值服務方面，2018年，萬科物業與海康威視(002415,股吧)通過戰略合資成立萬御安防，欲成為安防服務第一品牌；萬科租售中心于2018年進入市場化階段，并正式升級為樸鄰發展。
梳理期（2020年）
2020年，物業上市熱潮達到巔峰，全年包括世茂服務、金科服務、恒大物業、華潤萬象生活等18家物業企業赴港上市，上市數量與2014-2020年上市總和相當。
此時，萬物云也多次被問到上市計劃，萬科集團董事會主席郁亮表示，萬科物業一定會上市，但時間還沒確定。“在萬科的設想中，未來能夠上市的業務都會上市，去接受市場的考驗，但時機要拿捏好，最擔心萬科物業在資本中迷失初心，想先把業務做的扎實”。
2020年，萬科物業完成對前期孵化品牌的梳理后，正式完成從“萬科物業”到“萬物云”的更名；并加大對股權架構的梳理，此時，實質上萬物云“欲上市”的想法也呼之欲出。
品牌梳理方面，升級為“萬物云”是基于公司管理層意識到萬科物業升維為萬物云的時機已成熟：企業已需要從社區到商企、再到城市，從物業服務到資產服務、再到設施服務，更專注、更好地服務客戶。
萬物云意在“在空間，以科技服務的方式，讓公司可以服務更多客戶、服務客戶的更多方面”，是由“第五空間、萬睿科技、萬物梁行、萬科物業、樸鄰發展、萬物云城、萬物成長”六大品牌構成，分別向業主和物業企業提供商業服務、智能服務、城市服務和孵化服務。
除品牌梳理外，當年萬物云在股權架構和人才培育上亦有多種動作：
萬物云成立深圳市萬科物業控股有限公司；
萬物云面向全國的"五萬人招聘行動"啟動，其中包括40000+個基層服務崗位、100+個專家崗位、近100個中高端科技類崗位；
萬物云將深圳、杭州、大連、佛山、武漢、青島、西安等28個城市公司轉讓予了深圳萬科物業控股。
從目前來看，萬物云在2020年更名后，便開始進行上市前的股權架構搭建。
發聲期（2021年）
2021年，共有近30家物業企業向港交所遞交上市申請，已上市的物業企業頻繁進行收并購，并有多家企業進行配售、發債融資，以擴大企業的在管規模或延伸服務觸角。
同樣，2021年的萬物云亦頻繁對外發聲布局，在收并購領域、品牌輸出及公開市場等不斷發聲。
收并購方面，2021年萬物云完成收購深圳市機場物業服務61%股權、伯恩物業97.2%股權及上港物業51%股權，成功換股陽光智博服務。
公開市場上，萬物云注冊資本從10億增5.04%至10.5億元；萬物云發布安防機電服務品牌萬御安防；其采購數字化團隊對外發布數字化采購服務產品。
此外，作為第一批“睿聯盟”成員企業的升龍物業近期以“萬盈服務”身份向聯交所遞交招股書，有望成為該平臺下的成功上市主體。
未上市的企業突然加大收購力度往往是企業欲上市的信號，同樣，2021年萬物云加大對外合作力度，以較低成本“云”納多家大型物企，亦整合自身業務布局，上市布局意圖進一步顯露。
結語
終于，“萬物云將上市”這個消息塵埃落定，這說明，當前萬物云已具備郁亮曾在媒體交流會上提及的“上市的基礎和實力”。
但是，萬物云將以何種身份上市仍舊不得而知：
2019年萬科業績發布會上，郁亮曾說，萬物云并不會以“物業服務商”的身份去上市；
此后，萬物云CEO朱保全及萬科董事會主席郁亮在多個場合，均強調，萬物云將不以物業公司的概念上市。
未來，無論是以對標“貝殼”，以空間科技服務、賦能物企的互聯網公司上市，還是普通的物管公司模式登陸資本市場，都將引起物業板塊新一輪資本的狂歡，亦將向投資者講出另一個關于物業服務的故事。
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