文：王都&姜詩佳
引 言
11月5日，萬科A發(fā)布關(guān)于擬分拆子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司到香港聯(lián)交所上市的公告：由萬科持股62.889%的萬物云將以正常IPO方式登陸聯(lián)交所。
據(jù)萬科業(yè)績報告及此次招股書數(shù)據(jù)顯示：2020年、2021H1，萬物云營業(yè)收入分別達182.04億元、103.83億元，利潤率分別為10.0%及9.4%；2020年萬物云在管規(guī)模5.78億㎡，僅次于碧桂園服務(wù)。
本次分拆萬物云上市目的亦在報告中注明：
于萬科而言，有助于突出萬科在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，有利于萬科向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展；
于萬物云而言，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。
一
2021年并非物企上市的黃金時間
卻是萬物云最好的上市時間點
截至10月31日，物業(yè)行業(yè)新增13家上市企業(yè)，上市平均用時已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天；除2家因被收購而終止上市外，目前有5家企業(yè)招股書失效，仍有超20家待上市物企。
交表企業(yè)數(shù)量的增加并未帶動上市數(shù)量的急劇上升，與之相反，物業(yè)行業(yè)正處于集中失效、上市股價持續(xù)破發(fā)的階段，資本市場因物業(yè)板塊高同質(zhì)化、標(biāo)的稀缺性逐漸喪失，對物企上市的態(tài)度在近一年發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。
此外，與物業(yè)行業(yè)緊密相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)因政策調(diào)控、融資渠道縮緊、現(xiàn)金流動性危機等緣故，多次對外出售旗下可變賣資產(chǎn)以獲取資金改善，也使得市場對物業(yè)上市持異常的謹慎態(tài)度。2021年初至今，已有多家上市或待上市物企被地產(chǎn)企業(yè)置于貨架，以換取流動性籌碼，如奧園健康、新力服務(wù)、佳兆業(yè)美好、陽光壹佰物業(yè)，以及已完成交易的藍光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、鄰里樂控股、第一服務(wù)控股等。
在2021年資本市場對企業(yè)資質(zhì)、特色較為“平庸”的物業(yè)企業(yè)友好度下降的情況下，萬物云則“逆勢而上”，以板塊規(guī)模及營收領(lǐng)先、創(chuàng)新性強、多元化業(yè)務(wù)完善等優(yōu)勢，撬開資本大門；在吸引資本關(guān)注度及資金上都具有極強的競爭力，且作為頭部物企之一，萬物云一直標(biāo)榜自己是非傳統(tǒng)物企，所講出的資本故事預(yù)計也將令市場耳目一新。
此外，正如萬科在公告里披露的，上市將給萬物云的發(fā)展提供更多元化的融資渠道。相較于2020年，恒大物業(yè)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活集體于下半年登陸資本市場，對各家企業(yè)的募集資金起“分流”作用；萬物云選擇在當(dāng)前低迷的市場環(huán)境中上市，企業(yè)有望突破2020年融創(chuàng)服務(wù)融資規(guī)模，再刷新物企IPO融資記錄。
二
吸睛更吸金
萬物云上市將加速建立物業(yè)板塊資本新格局
萬物云一旦上市成功，將在資本板塊和物業(yè)行業(yè)濺起巨大水花：資本板塊，以萬物云、碧桂園服務(wù)等頭部企業(yè)對資金的虹吸將進一步加劇；物業(yè)行業(yè)，萬物云“革新”的戰(zhàn)略理念或?qū)⒔o物業(yè)行業(yè)注入一針強心劑。
資本市場：加劇虹吸效應(yīng)
這一巨無霸企業(yè)的上市，將會對已上市物企在市場上交易資金產(chǎn)生巨大的“引流”作用，對部分物企的股價產(chǎn)生較大的不利影響。
當(dāng)前，物業(yè)上市板塊已在成交量、成交額、市值及市盈率等多方面呈現(xiàn)分化態(tài)勢，以11月1日至5日的周成交額來看，28家企業(yè)獲得低于5000萬的成交金額，其中7家企業(yè)周成交量為0，而板塊市值第一的碧桂園服務(wù)則獲得30.47億元成交額，是位列第二位的世茂服務(wù)的近3倍。
以萬物云的行業(yè)地位、業(yè)績實力來看，企業(yè)上市后必將獲得大量投資者追捧，尾部企業(yè)“無人問津”的成交局面將會進一步加劇，市場的資金將被吸至優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)。
物業(yè)行業(yè)：多方利好
其一，給當(dāng)前低迷的物業(yè)行業(yè)注入強心劑
近幾年，物業(yè)企業(yè)追趕上市，向外宣傳物業(yè)存在“萬億藍海”市場，物業(yè)是存量時代的未來；并借助資本市場力量獲取資金、打響品牌、加大并購整合，實現(xiàn)“快速超車”目的。
然而，隨著物業(yè)股稀缺性不再，物業(yè)板塊的增值服務(wù)多依靠母公司資源輸送，“住宅物業(yè)管理”這個標(biāo)簽下的故事已讓資本市場及投資者感覺疲倦；同質(zhì)化的物業(yè)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容讓資本對物業(yè)行業(yè)追捧熱度逐漸下降。
在物業(yè)行業(yè)階段性調(diào)整期內(nèi)，萬物云IPO無疑對當(dāng)前低迷的物業(yè)板塊注入一劑強心針，或許會在新規(guī)落地前，萬物云將帶動整個物業(yè)板塊進行最后沖刺。
其二，萬物云戰(zhàn)略理念引發(fā)物業(yè)行業(yè)新的思考
一方面，萬物云的傘型框架模式類比谷歌母公司Alphabet的項目架構(gòu)，這一戰(zhàn)略模式是當(dāng)前物業(yè)行業(yè)中獨一無二，堪比物業(yè)行業(yè)里的“騰訊”。
實質(zhì)上，物業(yè)行業(yè)在2020年黃金發(fā)展的時代，于當(dāng)初互聯(lián)網(wǎng)爆發(fā)時代類似，是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的一個縮影。未來，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展或會與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)相似，最終形成騰訊、阿里、百度等幾個巨頭競爭的局面，物業(yè)行業(yè)或?qū)⑿纬杀坦饒@服務(wù)、萬物云、保利物業(yè)、華潤萬象生活、龍湖智慧服務(wù)等頭部企業(yè)瓜分市場，其他物企眾星拱月的格局。
另一方面，萬物云的合作發(fā)展理念與傳統(tǒng)的收并購模式不同，萬物云創(chuàng)立的“睿聯(lián)盟”平臺，旨在吸引優(yōu)質(zhì)的企業(yè)與其合作，加入“睿聯(lián)盟”的企業(yè)有望實現(xiàn)獨立上市，萬物云將作為一個“孵化平臺”的角色，以科技和服務(wù)培育、賦能優(yōu)質(zhì)企業(yè)。在小型物企發(fā)展受限的情況下，上市后的萬物云虹吸效應(yīng)將更加突出，未來將有更多的企業(yè)加入“睿聯(lián)盟”，從而提升行業(yè)集中度。
此外，收入透明化及服務(wù)多個觸點感知方面，萬物云亦走在行業(yè)前列：
2020年，萬科物業(yè)管理層宣布萬科物業(yè)所有在管小區(qū)電梯廣告收益透明化；
2021年,萬科物業(yè)宣布全部簽約合同期內(nèi)所服務(wù)的住宅項目將從2022年1月1日起設(shè)立“電梯困人關(guān)懷金”。
萬物云基于保障業(yè)主權(quán)益為出發(fā)點，開創(chuàng)多個行業(yè)“先河”條例規(guī)定，在敢于創(chuàng)新、勇于承擔(dān)社會責(zé)任的企業(yè)發(fā)展理念下，贏得了較高的肯定。
綜合來看，物業(yè)行業(yè)已在資本板塊、規(guī)模及收入、品牌知名度等多方面呈現(xiàn)“強者愈強、弱者愈弱”的馬太效應(yīng)現(xiàn)象。一旦萬物云加入資本市場，除未上市的龍湖智慧服務(wù)、金地智慧服務(wù)外，將形成以碧桂園服務(wù)、萬物云、華潤萬象生活、保利物業(yè)等為代表的頭部梯隊，行業(yè)資本市場格局初定。
三
從蟄伏到嶄露頭角
萬物云早已啟動措施布局資本市場
從萬物云2018年至今的舉動看，可以將企業(yè)三年的發(fā)展簡單概括為：蟄伏期、梳理期、發(fā)力實施期，三年深度發(fā)展給企業(yè)時間和機會豐富自身業(yè)務(wù)布局，最終促成上市行為的實質(zhì)行動。
蟄伏期（2018-2019年）
2018年起，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)赴港上市成為熱潮，當(dāng)年便有雅生活、碧桂園服務(wù)大型物業(yè)企業(yè)赴港上市。
自此時起，郁亮便多次在不同場合被提問，萬科物業(yè)何時上市？郁亮稱“待萬科物業(yè)實力成熟后再上市”，此次萬物云的IPO便是郁亮口中的“成熟期”的到來，是時候摘果實了。
2018年-2019年，萬物云開始在城市服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)等多方面涉獵，并在后續(xù)幾年將該類項目運營至成熟化。
商業(yè)服務(wù)方面，萬科物業(yè)與戴德梁行在資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域建立新的戰(zhàn)略合作，強強聯(lián)合成立萬物戴德梁行資產(chǎn)服務(wù)有限公司（“萬物梁行”），在大中華區(qū)整合商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)。
2020年，萬物梁行對外披露，截至2020年10月，商寫物業(yè)管理規(guī)模超1億㎡。
城市服務(wù)方面，萬科物業(yè)自2018年起逐步探索珠海橫琴城市服務(wù)，成為業(yè)內(nèi)首批城市服務(wù)布局商。
增值服務(wù)方面，2018年，萬科物業(yè)與海康威視(002415,股吧)通過戰(zhàn)略合資成立萬御安防，欲成為安防服務(wù)第一品牌；萬科租售中心于2018年進入市場化階段，并正式升級為樸鄰發(fā)展。
梳理期（2020年）
2020年，物業(yè)上市熱潮達到巔峰，全年包括世茂服務(wù)、金科服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活等18家物業(yè)企業(yè)赴港上市，上市數(shù)量與2014-2020年上市總和相當(dāng)。
此時，萬物云也多次被問到上市計劃，萬科集團董事會主席郁亮表示，萬科物業(yè)一定會上市，但時間還沒確定。“在萬科的設(shè)想中，未來能夠上市的業(yè)務(wù)都會上市，去接受市場的考驗，但時機要拿捏好，最擔(dān)心萬科物業(yè)在資本中迷失初心，想先把業(yè)務(wù)做的扎實”。
2020年，萬科物業(yè)完成對前期孵化品牌的梳理后，正式完成從“萬科物業(yè)”到“萬物云”的更名；并加大對股權(quán)架構(gòu)的梳理，此時，實質(zhì)上萬物云“欲上市”的想法也呼之欲出。
品牌梳理方面，升級為“萬物云”是基于公司管理層意識到萬科物業(yè)升維為萬物云的時機已成熟：企業(yè)已需要從社區(qū)到商企、再到城市，從物業(yè)服務(wù)到資產(chǎn)服務(wù)、再到設(shè)施服務(wù)，更專注、更好地服務(wù)客戶。
萬物云意在“在空間，以科技服務(wù)的方式，讓公司可以服務(wù)更多客戶、服務(wù)客戶的更多方面”，是由“第五空間、萬睿科技、萬物梁行、萬科物業(yè)、樸鄰發(fā)展、萬物云城、萬物成長”六大品牌構(gòu)成，分別向業(yè)主和物業(yè)企業(yè)提供商業(yè)服務(wù)、智能服務(wù)、城市服務(wù)和孵化服務(wù)。
除品牌梳理外，當(dāng)年萬物云在股權(quán)架構(gòu)和人才培育上亦有多種動作：
萬物云成立深圳市萬科物業(yè)控股有限公司；
萬物云面向全國的"五萬人招聘行動"啟動，其中包括40000+個基層服務(wù)崗位、100+個專家崗位、近100個中高端科技類崗位；
萬物云將深圳、杭州、大連、佛山、武漢、青島、西安等28個城市公司轉(zhuǎn)讓予了深圳萬科物業(yè)控股。
從目前來看，萬物云在2020年更名后，便開始進行上市前的股權(quán)架構(gòu)搭建。
發(fā)聲期（2021年）
2021年，共有近30家物業(yè)企業(yè)向港交所遞交上市申請，已上市的物業(yè)企業(yè)頻繁進行收并購，并有多家企業(yè)進行配售、發(fā)債融資，以擴大企業(yè)的在管規(guī)模或延伸服務(wù)觸角。
同樣，2021年的萬物云亦頻繁對外發(fā)聲布局，在收并購領(lǐng)域、品牌輸出及公開市場等不斷發(fā)聲。
收并購方面，2021年萬物云完成收購深圳市機場物業(yè)服務(wù)61%股權(quán)、伯恩物業(yè)97.2%股權(quán)及上港物業(yè)51%股權(quán)，成功換股陽光智博服務(wù)。
公開市場上，萬物云注冊資本從10億增5.04%至10.5億元；萬物云發(fā)布安防機電服務(wù)品牌萬御安防；其采購數(shù)字化團隊對外發(fā)布數(shù)字化采購服務(wù)產(chǎn)品。
此外，作為第一批“睿聯(lián)盟”成員企業(yè)的升龍物業(yè)近期以“萬盈服務(wù)”身份向聯(lián)交所遞交招股書，有望成為該平臺下的成功上市主體。
未上市的企業(yè)突然加大收購力度往往是企業(yè)欲上市的信號，同樣，2021年萬物云加大對外合作力度，以較低成本“云”納多家大型物企，亦整合自身業(yè)務(wù)布局，上市布局意圖進一步顯露。
結(jié)語
終于，“萬物云將上市”這個消息塵埃落定，這說明，當(dāng)前萬物云已具備郁亮曾在媒體交流會上提及的“上市的基礎(chǔ)和實力”。
但是，萬物云將以何種身份上市仍舊不得而知：
2019年萬科業(yè)績發(fā)布會上，郁亮曾說，萬物云并不會以“物業(yè)服務(wù)商”的身份去上市；
此后，萬物云CEO朱保全及萬科董事會主席郁亮在多個場合，均強調(diào)，萬物云將不以物業(yè)公司的概念上市。
未來，無論是以對標(biāo)“貝殼”，以空間科技服務(wù)、賦能物企的互聯(lián)網(wǎng)公司上市，還是普通的物管公司模式登陸資本市場，都將引起物業(yè)板塊新一輪資本的狂歡，亦將向投資者講出另一個關(guān)于物業(yè)服務(wù)的故事。
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